東京高等裁判所 平成１０年（ネ）１９０２号 判決 1999年6月29日
主文
一 原判決を取り消す。
二 被控訴人本多一夫は、控訴人に対し、別紙物件目録一及び二記載の建物を明け渡し、かつ、平成九年三月二一日から右建物の明渡済みまで一か月金一〇五万円の割合による金員を支払え。
三 被控訴人株式会社王将フードサービスは、控訴人に対し、別紙物件目録一記載の建物を明け渡し、かつ、平成九年三月二二日から右建物の明渡済みまで一か月金六〇万円の割合による金員を支払え。
四 被控訴人更生会社株式会社京樽管財人加藤義和及び同管財人池田靖は、控訴人に対し、別紙物件目録二記載の建物を明け渡し、かつ、平成九年五月一日から右建物の明渡済みまで一か月金四五万円の割合による金員を支払え。
五 訴訟費用は、第一、二審とも被控訴人らの負担とする。
六 この判決は、仮に執行することができる。
理由
【事実及び理由】
第一 当事者の求めた裁判
一 控訴人
主文と同旨
二 被控訴人ら
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は控訴人の負担とする。
第二 事案の概要
一 争いのない事実等
１ 控訴人は、昭和五一年一一月三〇日、別紙物件目録記載の一棟の建物（以下「本件ビル」という。）を建築し、その所有権を取得した。
２ 控訴人は、同日、ビルの賃貸、管理を業とする日本ビルプロヂェクト株式会社（以下「訴外会社」という。）に対し、本件ビルを左記の条件で賃貸した（以下「本件賃貸借」という。）。
（一） 期 間 昭和五一年一二月一日から平成八年一一月三〇日まで（二〇年間）
（二）賃 料 月額四八七万五〇〇〇円
（三）転貸の承諾 控訴人は、訴外会社が本件ビルを転貸することをあらかじめ承諾する。
３（一） 被控訴人本多一夫は、訴外会社から別紙物件目録一及び二記載の建物（以下「本件一の建物」、「本件二の建物」という。）を転借し、同建物を占有している。
（二） 被控訴人王将は、訴外会社の承諾の下に、被控訴人本多から本件一の建物を再転借し、同建物を占有している。
（三） 株式会社京樽は、訴外会社の承諾の下に、被控訴人本多から本件二の建物を再転借した。
４（一） 訴外会社は、平成六年二月二一日、控訴人に対し、本件賃貸借の期間満了後は賃貸借を更新しない旨を通知した。
（二） 控訴人は、平成七年一二月頃到達の書面で、被控訴人本多、同王将、京樽に対し、本件賃貸借は期間満了により終了し、右被控訴人らの転貸借も終了する旨を通知した。
５ 平成九年三月三一日、東京地方裁判所において、京樽に対し会社更生手続開始の決定がされ、被控訴人加藤義和及び同池田靖が管財人に選任され、右被控訴人両名が本件二の建物を占有している。
二 控訴人の請求
控訴人は、前記一、４、（二）記載の通知により本件賃貸借の終了を被控訴人らに対抗することができるから、被控訴人らの転借権ないし再転借権は右通知の後六か月を経過した後で本件賃貸借の期間が満了した平成八年一一月三〇日をもって終了したとして、本件一、二の建物の所有権に基づき、その占有者である被控訴人らに対し、本件一、二の建物の明渡しを求めるとともに、本件賃貸借の終了後の日（訴状送達の日の翌日）から各明渡済みまでの賃料相当損害金の支払いを求めた。
三 争点
１ 本件賃貸借が期間満了によって終了し、控訴人がその旨を被控訴人らに通知したときに、被控訴人らの転借権及び再転借権は、右期間満了時に当然に終了するかどうか。
右の争点に関する当事者の主張は、原判決七頁末行から一七頁一〇行目までの記載を引用する。
２ 賃料相当損害金の額
（控訴人の主張）
本件一、二の建物の賃料相当損害金は、それぞれ一か月六〇万円、四五万円である。
第三 当裁判所の判断
一 本件の経緯
前記の争いのない事実等に《証拠略》を総合すれば、次の事実が認められる。
１ 本件賃貸借契約の締結の経緯等
（一） 控訴人の代表者の父佐藤太郎（以下「佐藤」という。）は、昭和二二年頃から昭和二九年頃にかけて小田急線下北沢駅前にある世田谷区北沢二丁目一〇五四番二一、同番二二、同番二三、同番二七の土地合計四〇三・〇八平方メートルを取得し、その地上の建物で飲食店を経営していた。
また、被控訴人本多は、昭和四三年三月佐藤所有地に隣接する同所一〇五四番二八の土地五一・二〇平方メートル（本件一、二の建物の敷地部分にほぼ相当する角地）及びその地上建物を取得して、喫茶店等を営業していた。
（二） 昭和五〇年初め頃、佐藤は、訴外会社の勧めにより、前記所有地にビルを建築して訴外会社に一括して賃貸し、訴外会社がテナントに転貸することを計画した。そして、隣接する被控訴人本多の所有地が角地であったことから、佐藤は訴外会社を通じてその買収交渉を始めた。佐藤は、被控訴人本多に対し、ビルを建築した後、被控訴人本多のために、一階の同被控訴人所有地にほぼ該当する部分を転貸することを約束したので、被控訴人本多は、昭和五一年三月一三日、訴外会社との間でその旨の念書を取り交わした上、同月二五日、その所有する土地建物を控訴人に売却した。
（三） 佐藤と訴外会社は、昭和五〇年一一月一八日、佐藤が本件ビルを新築し、その完成と同時にこれを訴外会社に賃貸する旨の「建物の新築及び賃貸借に関する予約契約」を締結した。その内容は、次のとおりである。
（１） 賃貸借の対象は本件ビル全体とし、本件ビルの設計については、訴外会社の要望を最大限に取り入れる。
（２） 訴外会社は、本件ビルを賃借するに当たり、建設協力金として三億八五〇〇万円を佐藤に預託し、佐藤はこれを建築資金等に充当する。
（３） 本件ビルの建築については、佐藤を施主とし、訴外会社又はその指定する者がその設計、監理、施工を行い、工事費等は合計二億四〇〇〇万円とする。
（４） 訴外会社は、本件ビルを店舗又は事務所として使用する目的で借り受ける。ただし、訴外会社は、その責任において、本件ビルを一括又は分割して第三者に転貸することができる。なお、訴外会社は、佐藤に対し、あらかじめ転借人の住所、氏名、業種を通知するものとする。
（５） 賃貸借期間は、本件ビルの引渡しの日から満二〇年間とし、佐藤又は訴外会社が、文書をもって、期間満了時の六か月以前に相手方に解約の申入れ又は条件変更の意思表示をしなかった場合は、賃貸借期間は自動的に延長するものとする。
（６） 佐藤は、訴外会社に対し、本件ビルの管理及び環境の維持に必要な処理を委託するものとする。
その後、昭和五〇年一二月九日に控訴人が設立された。
昭和五一年一一月三〇日に本件ビルが完成して、控訴人がこれを所有し、控訴人と訴外会社は、本件賃貸借契約を締結した（もっとも、賃貸借契約書は作成されなかった。）。
（四） 訴外会社と被控訴人本多は、昭和五一年一一月三〇日、本件一、二の建物について使用目的を店舗とする転貸借契約を締結し、＜１＞転貸借期間は昭和五一年一一月三〇日から平成八年一一月三〇日までとする、ただし、訴外会社又は被控訴人本多が期間満了の六か月前までに相手方に対し何らの意思表示をしないときは、この転貸借契約は同一条件でさらに二年間更新されるものとし、その後の期間満了についても同様とすること、＜２＞賃料は月額四五万円、敷金は五〇〇万円、保証金は四〇〇〇万円とし、保証金は一〇年間無利息で据え置き、一一年目から年率二パーセントの利息をつけて一〇年間均等割賦返済とすること、＜３＞再転貸については、あらかじめ訴外会社の書面による承諾を必要とすること等を定めた（なお、前記認定のとおり、本件賃貸借契約等では、控訴人は訴外会社が本件ビルを転貸することをあらかじめ承諾し、再転貸を禁止することを明定していなかったこと、被控訴人本多がもともと本件ビルの敷地の一部を所有していたこと、本件紛争に至るまで控訴人が被控訴人本多の再転貸に異議を述べた形跡はないこと等にかんがみると、被控訴人本多が本件一、二の建物を再転貸することについては、控訴人の承諾を受けたものと推認することができる。）。
そして、被控訴人本多は、昭和五一年一一月三〇日訴外会社の書面による承諾を得て、株式会社アサヒブロイラーに対し本件一の建物を、京樽に対し本件二の建物をそれぞれ再転貸し、昭和五四年一月九日、訴外会社の承諾を得て本件一の建物を被控訴人王将に再転貸した。
２ 本件賃貸借契約の推移
控訴人と訴外会社との間では、賃料の増額をめぐって紛争が起こり、何度か調停及び訴訟が提起され、和解が勧告された。
また、控訴人は、平成三年には空調設備の更新と内外装等の補修工事を行い、約一億円を負担した。そして、控訴人と訴外会社は、同年一二月から貸料を月額八五五万円とすることと合意した。
３ 本件賃貸借契約の不更新
（一） 訴外会社は、かねて、転貸方式による本件ビルの経営が採算に合わないとして経営から撤退する意向を有していたところ、平成六年二月二一日、控訴人に対し、前記「建物の新築及び賃貸借に関する予約契約」の約定（前記１、（三）、（５））により、本件賃貸借期間の満了後は新たに更新しない旨の通知をした。
（二） 控訴人は、平成七年一二月頃到達の書面で、被控訴人本多、同王将、京樽に対し、本件賃貸借は期間満了により終了し、右被控訴人らの転貸借も終了する旨を通知した。
４ その後の経緯
（一） 平成八年初めころ、控訴人の代行者である平山企画株式会社は、本件ビルの全転借人に対し、訴外会社が賃貸借関係から離脱することに伴い、控訴人と転借人らとの間で直接賃貸借契約を締結し、以後転貸は承諾しないとして、「貸室賃貸借契約予約証書（案）」等を提示し、転借人らとの折衝を経て、平成八年一一月一八日、相当数の転借人らとの間で、転借人は新たに保証金の支払いを要しない、その代わりに賃料の一二か月分の敷金を払う、期間は五年とし、更新をする等の内容で、控訴人と転借人らが直接の賃貸借契約を締結することに合意した。
そして、同月二五日、控訴人代理人は、転借人らに対し、右内容の契約を早急に締結すること、転借人が訴外会社に預託している保証金については転借人と訴外会社との間で直接解決することを求めた。そこで、被控訴人本多を含む転借人らは、同月二八日、訴外会社と保証金の返還に関する協議を行い、その結果、訴外会社との転貸借関係を合意解約して、保証金の返還を受けることとなり、同年一二月中旬から下旬にかけて、訴外会社から保証金の返還を受けた。転借人らは訴外会社が脱退しても控訴人との関係においては、本件ビル上の賃貸借関係は、実質的には継続するものと考えていた。
（二） 控訴人が直接の賃貸借契約を締結するために提示した条件の中に、以後転貸は承諾しないという条項が含まれていたところ、被控訴人本多は、もともと本件ビルの敷地の一部を所有していて従前の転貸借においては再転貸を行うことにつき承諾を得ていた経緯から、従前と同じく被控訴人王将及び被控訴人京樽管財人らに転貸することを希望した。
しかし、その交渉が進展しなかったために、控訴人は、平成八年一一月二五日、被控訴人本多に対しては、右再転貸が解消されない限り期間満了後直ちに明け渡すことを求め、再転借人である被控訴人王将及び京樽管財人に対しても、直ちに明け渡すことを求めた。
（三） 本件賃貸借の期間満了後も、控訴人と被控訴人らの協議が調わず、平成九年二月二〇日、控訴人は、本件訴訟を提起するに至った。
二 本件賃貸借契約の終了と転貸借契約
控訴人は、訴外会社から本件賃貸借の期間満了後はこれを更新しない旨の通知を受けたことにより、本件賃貸借は終了し、かつ、被控訴人らに対しその旨を通知したから、被控訴人らの転借権及び再転借権も消滅した旨主張する。
１ 賃貸借の終了と転貸借
借地借家法三四条は、一項で「建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了…によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。」と定め、二項で「建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。」と規定する。
右の規定は、当該転貸借が賃貸人の承諾を得た転貸借である（賃貸人の承諾を得ない建物の転借人は、同条の規定をまつまでもなく、そもそも賃貸人に対抗することができない。なお、民法六一二条参照。）こと及び賃貸借が期間の満了によって終了するときは転貸借も履行不能となって終了する（最高裁第一小法廷昭和三六年一二月二一日判決、民集一五巻一二号三二四三頁参照）ことを前提にしながら、建物の転貸借に限ってその転借人に不測の損害を与えないように、賃貸人の通知義務及び転貸借の終了時期を定めたものと解される。
そうとすると、建物の賃貸人は、賃借権の放棄（民法三九八条参照）、賃貸借の合意解除（民法五三八条、五四五条一項但書、最高裁第一小法廷昭和三七年二月一日判決、裁判集民事五八号四四一頁、最高裁第一小法廷昭和三八年二月二一日判決、民集一七巻一号二一九頁参照）など信義則上建物の転貸借関係を終了させるのを相当としない特段の事情がない限り、賃貸人は、建物の賃貸借の終了をもってその転借人に対抗することができると解される。被控訴人王将及び同京樽管財人らは、本件のような場合にも賃貸人が賃貸借の終了を転借人に対抗するためには、旧借家法一条ノ二の「正当ノ事由」ないし借地借家法の「正当の事由」があることが必要であると主張するが、借地借家法三四条の文理等に照らし、採用することができない。
２ 本件賃貸借の終了と転貸借の帰すう
そこで、以下、本件において、信義則上建物の転貸借関係を終了させるのを相当としない特段の事情が存在するかどうかについて検討する。
（１） 本件賃貸借契約の特質
さきに認定した事実関係によれば、本件賃貸借契約は、建物の管理及び賃貸を業とする訴外会社が、その建設協力金を拠出した上、本件ビル全体を一括して借り受け、当初から、控訴人の承諾の下に、本件ビルの各室を小口に分割して多数の第三者に店舗又は事務所として転貸することを予定したもの（いわゆるサブリース契約）であって、賃貸人は、貸借人を介して収益を得るが、賃借人も自ら建物の使用収益をしないで、もっぱらその転貸による収益を目的とする、そして、転借人が建物の具体的な使用収益をするという特質があった。
しかし、そもそも、＜１＞ 本件のようなサブリース契約も、その本質において、賃貸借契約と選ぶところはないから、通常の賃貸借契約ないし転貸借と同様に取り扱われるべきところ、賃貸人（控訴人）と転借人（被控訴人本多）ないし再転借人（その余の被控訴人ら）との間で格別の合意がされたと認めるに足りる証拠はないし、＜２＞ 賃貸人（控訴人）のした承諾も、通常の承諾と同様に、賃借人（訴外会社）ないし転借人（被控訴人本多）に対し、転貸借ないし再転貸借の限度で、本件一、二の建物を使用収益させる権限を付与したものにすぎないから、転貸借ないし再転貸借に基づいて建物の使用収益がされた故をもって賃貸借契約を解除することができない（民法六一二条二項。したがってその故をもって転貸借契約も再転貸借契約も終了しない。）という意義を有するに止まり、それを越えて賃貸借が終了した後にも転貸借を存続させるという意義を有することを認めるに足りる証拠はない。その上、＜３＞ 本件賃貸借契約の存続期間は民法六〇四条の認める最長の二〇年とされ、かつ、転貸借契約の期間はその範囲内でこれと同一の時期と定められているから、転借人も再転借人も使用収益をするに足りる十分な期間を有するところ、＜４＞ 訴外会社は、その採算が悪化したため、右の期間が満了する際に、本件賃貸借契約の更新をしない旨の通知をしたものであって、そこに控訴人の意思の介入する余地はない。被控訴人本多は、本件においては合意解除に準ずる事情があると主張するが、本件全証拠によっても、右の事情を認めることはできない。
そうすると、本件賃貸借契約の期間が満了した場合に、その転貸借契約ないし再転貸借契約が借地借家法三四条に従って終了することが想定されていないということはできない。
（二） 控訴人と被控訴人らの事情
（１） 控訴人側の事情
控訴人は、自ら本件一、二の建物を使用する予定はなく、今後は転借人に直接賃貸することを予定しているが、その前提として、被控訴人本多と被控訴人王将及び被控訴人京樽管財人らとの転貸借関係を解消することを求めている。
もっとも、控訴人は、本件ビルの活性化のために街路から直接二階に顧客を誘導する外階段の設置等が不可欠である、また、本件ビルは、建築後二〇年を経過して内外装ともに汚れや時代遅れの箇所が目立ち、躯体についても耐震性の強化が要請されるから、その改造を行う必要があるとし、これに対する協力を新規賃貸の条件としている。
（２） 転借人側の事情
《証拠略》によれば、京樽は本件二の建物において昭和五一年一二月から寿司のテイクアウト店舗の営業を行っており、被控訴人王将は本件一の建物において昭和五四年四月に店舗を開業しているが、いずれも下北沢駅前という立地条件もあって営業成績は好調でチェーン店のうち重要な位置を占めていることが認められる。
３ 以上によれば、本件において、信義則上建物の転貸借関係を終了させるのを相当としない特段の事情があるということはできない。
三 結論
そうすると、被控訴人らの転借権及び再転借権は、控訴人が被控訴人らに賃貸借の終了を通知した後六か月を経過し、かつ、本件賃貸借の期間が満了した平成八年一一月三〇日の経過とともに終了したから、控訴人に対し、被控訴人本多は、本件一、二の建物を、被控訴人王将は本件一の建物を、被控訴人京樽管財人らは本件二の建物をそれぞれ明け渡すべきである。
そして、被控訴人らは、平成八年一二月一日の後である本件各訴状送達の日の翌日から右明渡済みまで、不法占有に基づく賃料相当損害金を支払うべきところ、《証拠略》によれば、本件一の建物の賃料相当損害金は一か月当たり六〇万円、本件二の建物の賃料相当損害金は一か月当たり四五万円と認めるのが相当である。
よって、控訴人の請求は理由があり、原判決は不当であるから、これを取り消して控訴人の請求をいずれも認容することとし、主文のとおり判決する。
（口頭弁論終結の日 平成一一年三月一一日）
（裁判長裁判官 増井和男 裁判官 岩井 俊 裁判官 小圷真史）